オフィス移転時の原状回復 費用や注意点【スモールオフィス編】
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原状回復とは
一般的な原状回復とは、あくまで賃借人の問題によって生じた物件の損耗や毀損を、借りた時点の状態まで復旧すること
原状回復とは
一般的な原状回復とは、あくまで賃借人の問題によって生じた物件の損耗や毀損を、借りた時点の状態まで復旧すること
一般の住宅の場合、生活していく中で自然と劣化する、いわゆる経年劣化に関しての補修は賃貸人（ビル側）の負担となります。
一方、営利目的での利用が主となるオフィスや店舗では、多数の社員や顧客の出入りがあり、通常使用を超える損耗が想定されることから経年劣化による自然損耗とは認められず、原状回復を求められます。
そのため、オフィスの原状回復はその範囲や費用面でトラブルが起きる事も少なくありません。
スムーズに原状回復工事を実施できるよう事前にポイントとなる部分を把握しておきましょう。
本記事では、特に小、中規模のスモールオフィスにおける原状回復の流れや注意点について解説します。
移転をお考えの企業様はぜひ今後の参考にしてください。
2020年4月に行われた民法改正により、オフィスの原状回復基準は以前とは変わっています。
従来は借主負担であった絨毯や壁の摩耗、汚れといった経年劣化も契約内容によっては、貸主負担となる場合もあります。
しかし、現在移転を検討している企業の多くは、2020年4月1日以前に契約をしているのではないでしょうか。原状回復は改正前の民法が適用されることを念頭に話を進めていく必要があります。2020年4月1日以前の契約であれば、借主負担となる可能性が高いため、必ず賃貸契約書の確認を怠らないようにしましょう。
民法第621条
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、以下のとおり、「原状回復」の内容を定義して、「経年変化」「通常損耗」については原状回復義務を負わないとしています。
国土交通省
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
(https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf)
オフィスや事務所を移転する場合、物件の原状回復は賃借人（テナント）の義務です。
その際の費用は賃借人（テナント）が負担することになります。
オフィスや事務所の場合、原状回復は基本的に100%賃借人が負担することが義務付けられています。
また、契約期間中に原状回復工事を行う必要があるので要注意です。明け渡しは原状回復工事が完了してからになり、そこまでの期間にも賃料が発生します。すでに移転先でも業務が始まり、家賃が発生していますから原状回復工事の期間に払う賃料はなるべく抑えたいものです。そうなると原状回復は、できる限りスピーディに行うことが重要になってきます。
オフィスの原状回復の費用はオフィスの規模や損耗具合、内装の作りこみ具合によって異なります。
一般的に原状回復工事にかかるコストは、スモールオフィスの場合、坪単価3～6万円が相場と言われています。（中規模から大規模オフィスの場合は坪単価5～10万円が相場）
30坪の小規模オフィスだと仮定すると、相場は90万円～180万円ほどになります。
また、工事を行う時間によっても費用は変動します。土日や夜間の工事は日中に比べて割高になる特徴があります。大きな音や振動の発生する工事は深夜や土日に限られるので、その分割高になってしまう事があるのです。
回復内容によっても大きく異なるため、自社で業者を選択できる場合は必ず複数業者に相見積もりを依頼するようにしましょう。
小規模オフィスは大規模オフィスと比べると相場は安く、中には個人オーナーの小規模オフィスにてクリーニングだけで済んでしまったといったケースもありますが、逆に損傷具合が激しい場合、高額になるケースもあります。
相場はあくまで費用面での不要なトラブルを避けるための参考価格として把握しておきましょう。
オフィスの原状回復にかかる期間はオフィスの規模や、物件の傷み具合によって変動します。
一般的な目安として、100坪未満のオフィスなら2週間から1ヶ月程度かかるとみておけば良いでしょう。
基本的に事前の段取りと発注が済んでいたら早くて2週間～3週間。見積りや、業者の手配に時間がかかってしまうと１ヶ月～2ヶ月間を要する場合もあります。
そして大きな音や振動の発生する工事は深夜や土日に限られるので、その分工事期間が長くなってしまう事もあります。
・通常損耗や経年劣化の修復
これは、賃貸契約書の確認が必要です。通常損耗や経年劣化の回復は貸主（ビル側）となっているのに、見積りに入っている場合は注意が必要です
・共有部分の回復工事
原状回復の義務はあくまでも借りていた部分です。共有部分は該当しません。
共有部分の工事費用が入っていないか確認が必要です。
・全面修正やグレードアップ工事
借りた時点の状態よりも、グレードアップされた回復となる工事の見積りになっている可能性もあります。どのレベルまでの工事なのか要確認です。
あくまでも求められるのは原状回復であり、借入時よりも良くする費用まで負担する必要はないのです。
トラブルを起こさずにスムーズに原状回復を進めるためのポイントを紹介します。
賃貸契約書などの文面では理解に齟齬が発生する可能性があります。不動産会社やビル管理会社への確認もするようにしましょう。賃貸契約書の確認をし、内容を踏まえたうえで必
ず不動産会社やビル管理会社と話し合いをして詳細の確認をしましょう。
賃貸契約書によっては依頼する業者が指定されている場合があります。原状回復工事をする際の業者選定にも賃貸契約書の確認が必須です。
不動産会社やビル管理会社と話し合いをする場合は必ず確認をしましょう。
また、指定業者に見積り依頼する場合であっても自社の選択した業者にも必ず合見積りを取り、内訳の確認をおすすめします。指定業者の見積り額が高すぎる場合があります。その場合は見積りの内訳の確認が重要になってきます。
不動産会社やビル管理会社と改めて話し合いを行い、再見積り依頼や指定業者からの変更ができるか確認してみましょう。場合によっては再見積りにより減額や指定業者の変更ができることもあります。
見積り依頼はできるだけ早めに行いましょう。移転スケジュールに余裕がない場合、ひとつトラブルがあっただけで間に合わなくなる可能性があります。移転が決まったら、逆算して明け渡しの日までにすべての工事が終わる予定で進めましょう。
特にオフィス移転や引っ越しの多い3月や9～10月、年末年始は、業者が混み合います。そのため、ギリギリになって見積り依頼をしても間に合わないという事になりかねません。見積りの内容が予定しているコストを大きく上回っているなど、内訳に不明点が多すぎるなど、場合によっては改めて別の業者を探す必要があります。そんな事も想定した余裕のあるスケジュール策定が重要です。
オフィスの原状回復は荷物や人等全て撤去してから行えば良いと考えている人も少なくありません。
「オフィスや店舗の場合は、原状回復工事は契約期間中に行う」という事を知らずにオフィス移転準備を行っていると、後に原状回復工事中は賃料がかかることを知る事となり、慌てて早急に工事をしてくれる業者を探さなければならなくなります。その分費用も高くなってしまうので、とにかく早めに業者と工事の日取りについて打ち合わせをする必要があるのです。
→賃借人（テナント）の判断で増設したのは完全に撤去する義務があります。
→原状回復検査終了日までの日割が発生します。
→入居時にビル側が設置したという事であれば、その壁の回復義務はありません。
→使用目的の範疇を超える使用方法でしたら原状回復の義務はあります。常識的な範囲で使用していればビル側の設備なので回復義務は発生しません。
→新品に貼り替えるのが一般的です。ビル側の判断による場合もあります。
→老朽化や寒暖差で壁に亀裂が入るケースが考えられます。ビル側と話し合いで結論が出せないようでしたら専門的な調査が必要です。
→基本的にはビル入口の表示板、フロア案内版、メールBOXなどの撤去費用はテナント負担になります。しかしビル側で作成されたものはビル側負担になる可能性もあります。
→基本的に賃借人（テナント）負担でどんな状況であれ原状回復し元の状態にする義務があります。しかしこのようなケースはビル側へ確認して了解が得られれば原状回復が必要ないとされる場合もあります。
オフィスの原状回復は、一般的には賃借人（テナント）が全額負担となるのが基本です。
工事を始める前にまずは賃貸契約書を確認し、自社で負担すべき工事の範囲を確認してから業者に見積もりを依頼しましょう。
オフィス移転は企業にとって重要なターニングポイントです。また非常に手間と労力のかかるプロジェクトです。
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2022年9月22日 1:21 PM | カテゴリー： お役立ち情報, オフィス, スタッフブログ | タグ： スモールオフィス, 原状回復
